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Démembrement de propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit (la jouissance) de la nue-propriété (les murs). A la fin de l’usufruit, le bien démembré rejoint la nue-propriété et son bénéficiaire (ancien nue-propriétaire) devient plein propriétaire en franchise des droits fiscaux. Cette opération permet de transmettre un patrimoine à ses descendants en amoindrissant les droits fiscaux, voir sans en payer du tout.

Le démembrement autorise la répartition d’une propriété entre plusieurs personnes, selon les attributs du droit de la propriété (article 544 du droit civil) : l’abusus (la nue-propriété) permet d’en disposer sans utiliser le bien / l’usus et le fructus (l’usufruit) permet d’utiliser le bien et les fruits du bien, par contre il en supporte toutes les charges (impôts, frais, etc…).

L’achat en démembrement simple permet aux parents d’acquérir l’usufruit d’une propriété et ainsi jouir du bien durant leur vie, tandis que les enfants achètent la nue-propriété de ce même bien et percevront, au décès des parents (usufruitiers), la pleine propriété sans droits de succession (en franchise fiscale).

L’achat en démembrement croisé permet aux couples concubins ou pacsés, de se protéger en cas de décès de l’un d’eux. Les partenaires acquièrent chacun une part d’usufruit et une part de nue-propriété du bien immobilier, ainsi en cas de décès de l’un d’eux le survivant conserve ses part de nue-propriété et d’usufruit et par conséquent conserve la jouissance du logement.

Il existe d’autre formes d’acquisition d’une propriété en démembrement (exemple ; en SCI), il est fortement conseiller de rencontrer un notaire afin d’optimiser au mieux, et selon votre cas personnel, ce mécanisme d’achat pour un cadre fiscal avantageux.

A tout moment les parents peuvent donner la nue-propriété aux enfants et garder la jouissance du bien afin d’anticiper leur succession, sachant que la transmission ne s’effectue que sur la nue propriété, sa valeur ne correspond qu’à une fraction du bien selon l’age du donateur au jour de la donation. A savoir qu’il est possible de donner , par parent et par enfant, 100 000€ tous les 15 ans.

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